房屋買賣便民問答 發(fā)布時間：2017年12月07日
我能買房嗎？限售篇
1、問：本市限購政策從何時開始實施？
答：根據(jù)《關于本市貫徹<國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》等規(guī)定，本市自2011年1月31日起實施住房限購政策。
2、問：限購政策所指的“家庭”是什么？
答：是指夫妻雙方或夫妻雙方及未成年子女組成的家庭。
3、問：什么是“本市戶籍家庭”？
答：本市戶籍家庭指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。
4、問：限購政策中，如何判斷購買住房的時間？
答：購買住房的時間以購房合同網(wǎng)上備案（網(wǎng)簽合同）日期為準。
5、問：限購政策是否有面積限制？
答：限購政策按住房套數(shù)計算。
6、問：本市戶籍家庭成員名下均無住房，可以購買幾套住房？
答：可以購買兩套住房。
7、問：本市戶籍家庭，在符合限購政策的前提下，若購買住房，其未成年子女是否可以單獨作為購買人？
答：可以。
8、問：本市戶籍單身人士（成年）已單獨擁有住房的，是否還能購買住房？
答：不能。
9、問：本市戶籍單身人士（成年）無單獨住房，限購政策實施前與父母共有兩套及以下住房，是否還能購買住房？
答：還能購買一套住房。
10、問：本市戶籍單身人士（成年）無單獨住房，限購政策實施前與父母共有三套及以上住房，是否還能購買住房？
答：不能再購買住房。
11、問：本市戶籍單身人士（成年）無單獨住房，限購政策實施前與父母以外的其他人共有一套及以上住房，是否還能購買住房？
答：不能再購買住房。
12、問：本市戶籍單身人士（現(xiàn)已成年）無單獨住房，限購政策實施后，在未成年時與父母共有兩套及以下住房，是否還能購買住房？
答：還能再購買一套住房。
13、問：本市戶籍單身人士（現(xiàn)已成年）無單獨住房，限購政策實施后，在未成年時與父母共有三套及以上住房，是否還能購買住房？
答：不能再購買住房。
14、問：本市戶籍單身人士（現(xiàn)已成年）無單獨住房，限購政策實施后，在未成年時與父母以外的其他人共有一套及以上住房，是否還能購買住房？
答：不能再購買住房。
15、問：本市戶籍單身人士無單獨住房，限購政策實施后，在成年時與父母共有一套及以上住房，是否還能購買住房？
答：不能再購買住房。
16、問：外地戶籍家庭成員名下均無住房，可以購買幾套住房？
答：可以購買一套住房（需提供自網(wǎng)簽合同之日起算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上的社?；騻€人所得稅證明）。
17、問：外地戶籍家庭個人所得稅或城鎮(zhèn)社會保險補繳后能購買住房嗎?
答：不能。
18、問：外地戶籍家庭購買住房，夫妻中只有一方繳納個稅，合同上是否可以同時寫兩個人的名字？
答：可以。
19、問：夫妻一方為本市戶籍，另一方為外地戶籍，本市一方在限購政策前與父母共同購買了一套住房，外地一方名下無房，現(xiàn)外地一方是否可以單獨購買一套住房（房地產(chǎn)權證上只寫外地一方名字）？
答：不可以，若以本市戶籍家庭購買住房，購房人中至少有一人為本市戶籍。
20、問：港澳臺地區(qū)居民和華僑可以在本市購買住房嗎？
答：港澳臺地區(qū)居民和華僑可以在本市購買一套自住的住房，并提供在本市工作、學習和居留的證明及在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。
21、問：港澳臺同胞與內(nèi)地人士結婚，且內(nèi)地人士為外地戶籍，兩個人共同購買住房，有什么要求？
答：應按照外地戶籍家庭在本市購買住房的限購政策標準執(zhí)行。
22、問：港澳臺人士在上海購買住房，是否可以提供在外地的工作證明？
答：不可以。
23、問：外籍個人可以在本市購買住房嗎？
答：在本市工作滿一年的外籍個人可以在本市購買一套自住住房，并提供在本市工作滿一年的證明及在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。
24、問：夫妻一方（外國籍）名下有兩套住房，另一方（本市戶籍）名下無住房，本市一方在本市是否還可以購買住房？未成年子女是否還可以購買住房？
答：外國國籍和本市戶籍組成的家庭按照本市戶籍家庭計算，該家庭名下已經(jīng)有兩套住房，所以不能再購買住房。子女為未成年子女，也計入該家庭，所以也不能購買住房。
25、問：境外機構可以在本市購買辦公用房嗎？
答：不可以。在境內(nèi)沒有設立分支、代表機構的境外機構不得購買辦公用房。
26、問：境外機構在本市設立的分支、代表機構可以在本市購買住房或辦公用房嗎？
答：境外機構在本市設立的分支、代表機構可以在本市購買辦公所需的非住宅房屋。
購房時該注意什么呢？交易篇
27、問：如何找房源？
答：可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構門店、報紙廣告、登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)（www.fangdi.com.cn）等網(wǎng)站或通過朋友介紹等途徑尋找房源。
28、問：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構有哪些作用？
答：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構一般可以根據(jù)客戶需求需找房源或適合的交易方，并提供相關的房產(chǎn)咨詢及經(jīng)紀服務。
29、問：什么是房地產(chǎn)交易經(jīng)紀服務合同？
答：經(jīng)紀服務合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、經(jīng)紀人和房地產(chǎn)交易委托人之間訂立的關于提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的合同。
30、問：與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂經(jīng)紀服務合同時應注意些什么？
答：1、審查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格，盡量選擇已在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；2、注意查看房地產(chǎn)經(jīng)紀人證書；3、審查授權委托書，確認對方是上家的合法代理人；4、簽訂統(tǒng)一規(guī)范的經(jīng)紀服務合同，合同應明確代理方式、報酬、期限、權限等內(nèi)容，注意簽訂日期及蓋章；5、看清楚違約責任及相關條款等。
31、問：什么時候去看房最好？
答：最佳看房時間是在白天和下雨天。白天日照強，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有滲水等問題。
32、問：看房時應該注意什么？
答：看房時應該注意觀察房屋的天花板是否滲水、觀察地表是否有返潮等現(xiàn)象，購買頂樓或者底層住宅的購房人尤其應注意觀察是否有上述現(xiàn)象。另外，還應注意房屋是否有違法建筑部分、是否占用公共空間、內(nèi)部結構是否經(jīng)過改動等。
33、問：和上家洽談要注意些什么？
答：和上家洽談是購房的重要環(huán)節(jié)，通過全面有效的溝通，可了解上家資信、房屋狀況（有無抵押、租賃、司法、行政限制等），并對合同細節(jié)（如付款時間及方式、交房期限、戶口遷移、簽訂日期、違法責任等）進行磋商。
34、問：為什么要約定上家遷走戶口？
答：下家取得房地產(chǎn)權證后，可辦理房屋的水電煤、戶口等事宜的交接手續(xù)。一般情況下，如原戶口尚未遷出，新戶口不能遷入，將可以產(chǎn)生影響小孩上學等問題。因此，建議在合同中約定上家遷出戶口的期限及相應違約責任。
35、問：查驗上家的房地產(chǎn)權證和身份證時應注意些什么？
答：下家應認真查驗上家的房地產(chǎn)權證，注意不要忽略房地產(chǎn)權證最后頁附記欄的內(nèi)容，查看有無交易限制等信息，并確認權利人與身份證持有人為同一人。
36、問：什么是產(chǎn)調？
答：產(chǎn)調又稱房地產(chǎn)登記簿查詢，是指對交易房屋的有關狀況（包括抵押、查封、租賃等信息）進行全面調查以保證交易安全。
37、問：為什么必須進行產(chǎn)調？
答：產(chǎn)調既是審稅需要，也能幫助購房人及時了解房屋狀況。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。
38、問：去房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)調要帶些什么材料？
答：憑本人身份證及需要查詢的房屋地址可至房屋所在地房地產(chǎn)交易中心申請該房屋產(chǎn)調。
39、問：到房地產(chǎn)交易中心可以查詢到哪些與房屋有關的房地產(chǎn)登記簿信息？
答：房地產(chǎn)登記簿信息，包括房屋產(chǎn)權信息、土地信息、抵押信息、預告登記信息、權利限制信息、房屋租賃信息、異議登記信息和文件登記信息等。購房過程中，為避免遺漏重要信息，建議購房人查詢與交易房屋有關的全部房地產(chǎn)登記簿信息。
40、問：為什么要關心上家產(chǎn)權來源？
答：不同的產(chǎn)權來源會產(chǎn)生不同的稅費，導致買賣雙方協(xié)議達成的到手價和實際支付金額之間可能存在較大差距。
41、問：房地產(chǎn)產(chǎn)權來源主要有哪些？
答：產(chǎn)權來源主要有：1）新建2）買賣3）房改售房4）交換5）贈與6）繼承7）分立合并8）投資入股9）拍賣10）遺贈11）抵債12）裁決等。
42、問：被查封的房屋可以交易嗎？
答：不可以。
43、問：土地使用權已經(jīng)被政府部門收回的房屋可以交易嗎？
答：不可以。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，依法收回土地使用權的房地產(chǎn)不得轉讓。
44、問：不滿五年的共有產(chǎn)權房（經(jīng)適房）可以交易嗎？
答：不可以。
45、問：不滿三年的配套商品房（動遷房）可以交易嗎？
答：不可以。
46、問：購買已出租的房屋會有什么影響？
答：根據(jù)買賣不破租賃的規(guī)定，購買人需繼續(xù)履行原租賃合同的權利和義務，因此購買已出租的房屋會對購房人的自住自用情況產(chǎn)生影響。由于房屋租賃合同登記實行自愿登記的原則，租賃情況不一定能在房地產(chǎn)登記簿中體現(xiàn)，所以購房前應多次實地看房，確認房屋是否出租。
47、問：過戶給親屬、朋友或不通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的房屋可以去哪里網(wǎng)簽合同？
答：朋友、親屬或不通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構交易的房屋買賣，可直接去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理，且只需支付合同工本費用。
48、問：簽訂《買賣合同》要注意些什么？
答：《買賣合同》中應明確各個階段交易雙方的權利義務，約定合同價款、付款時間及方式、交房期限、戶口遷移、簽訂日期、違約責任等細節(jié)。交易雙方應注意權利義務對等，特別注意合同首頁的告知事項。同時在網(wǎng)簽合同時，買賣雙方應自行輸入合同密碼并注意保密，避免他人獲取密碼后對合同內(nèi)容進行修改。
49、問：哪些申請人的買賣合同需要公證？
答：1、外國自然人；2、華僑，包括居住在境外持有中國護照無國內(nèi)身份證明者；3、港、澳、臺居民；4、在外國和港、澳、臺地區(qū)登記注冊的法人或其它組織。
50、問：上家查詢到其所有房屋已被網(wǎng)簽合同，而自己卻不知情，該怎么辦？
答：房地產(chǎn)權利人可持房地產(chǎn)權證和本人身份證至市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上房地產(chǎn)部門（南泉北路201號二樓）咨詢辦理相關手續(xù)。
51、問：二手住房買賣，下家如何避免上家一房兩賣？
答：買賣雙方應共同至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心或有資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構門店進行網(wǎng)簽合同。合同簽訂后，下家應督促上家盡早共同至房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，避免由此產(chǎn)生的法律風險。
52、問：設定抵押的房屋如何安全交易？
答：通常情況下，買賣合同簽訂后上家會要求下家支付定金或者首付款，而許多房屋設定有抵押，為避免上家拿了錢不去還貸導致無法注銷抵押權和無法過戶的情況發(fā)生，建議下家在合同中約定上家未及時還款的違約責任，并盡早陪同上家至貸款銀行辦理還清貸款的手續(xù)。
53、問：業(yè)主購買了一套商品住房及同小區(qū)的一個車位，在車位尚未找到買家前，是否能先將房屋出售？
答：不可以。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》，轉讓車位的，受讓對象應當是該物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，且一套住宅的業(yè)主不能擁有兩個或者兩個以上車位。
54、問：是否可以以個體工商戶的名稱購買住房？
答：不可以。
55、問：如何申請貸款？
答：1）純公積金貸款可向上海市公積金管理中心申請；20商業(yè)貸款或組合貸款可委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，也可自行尋找貸款銀行。詳細情況請咨詢具體銀行。
56、問：如何認定首套住房？
答：房地產(chǎn)交易中心不認定首套住房。涉及貸款及稅務問題，可咨詢銀行及稅務部門。
57、問：如何區(qū)分普通和非普通住宅呢？
答：享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足三個條件
（自2014年11月20日起實行）：
1、房屋需為五層以上（含五層）的多層高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
2、單套建筑面積在140平方米以下；
3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
58、問：什么是房屋狀況查詢？
答：房屋狀況查詢是指購房人簽訂購房合同后，查詢其家庭名下共有多少住房，是否符合購買住房條件，所需材料同審稅材料基本一致（包括購房人身份證明、戶口簿、結婚關系證明、購房合同等）。
59、問：原有房屋被征收（拆遷）后，又購買了新的住房，但在房屋狀況查詢過程中還查到了原有房屋的登記信息，應當如何辦理？
答：原有房屋權利人可持區(qū)縣房屋、規(guī)土管理部門出具的房屋滅失證明或房屋動拆遷安置協(xié)議（房屋征收與補償安置協(xié)議）、房地產(chǎn)權證等材料至被征收房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請辦理注銷登記。
60、問：房屋狀況查詢和審稅過程各需要多少天？
答：完成房屋狀況查詢一般需五個工作日，查詢完成后再到稅務窗口審稅，完成審稅一般需十個工作日。
61、問：交房時需注意哪些相關費用？
答：交房時，一般需注意上家是否已繳清物業(yè)管理費、水電煤等費用。若上家未繳清相關費用，下家可能會承擔不必要的損失。
我該怎么辦理房地產(chǎn)登記呢？登記篇
62、問：房地產(chǎn)權證上是夫妻倆的名字，如果想把自己小孩的名字加上去，應當如何辦理？
答：可至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請辦理房地產(chǎn)買賣或贈與的轉移登記。
63、問：房地產(chǎn)權證上是配偶一方的名字，如果想把配偶另一方的名字加上去（或是原本配偶雙方的名字，現(xiàn)在想減去一方的名字、又或是想把一方的名字改為另一方的名字），應當如何辦理？
答：可至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請辦理配偶間變更登記。如原房屋有抵押貸款的，還應當先至貸款銀行辦理相關抵押變更手續(xù)。
64、問：房地產(chǎn)權證上是兒子和公婆的名字，如果想把兒媳的名字加上去，公婆是否必須到場？
答：應當共同至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請辦理。
65、問：房地產(chǎn)權證上是配偶一方的名字，如果房屋賣掉或抵押，配偶另一方是否需要到場簽字？
答：不需要。只要房地產(chǎn)權利人來申請辦理即可。
66、問：房屋買賣過戶，如果賣出方年紀大了（或因為其它原因）不能親自到場，可以委托他人嗎？
答：可以，但應辦理委托公證。
67、問：房地產(chǎn)權利人為外國籍，房地產(chǎn)權證上是否可記載其外文名字？
答：房地產(chǎn)權證記載的是權利人的中文名字（簡體）。如有需要，房地產(chǎn)權利人可在申請登記時一并提出將其外文名字記載于房地產(chǎn)權證附記欄內(nèi)。
68、問：房地產(chǎn)權利人死亡的，其繼承人是否可以直接將房屋出售？
答：不可以。應先辦理房地產(chǎn)繼承的轉移登記后，再辦理相關出售事宜。
69、問：有違法搭建的房屋或者承重結構被損壞的房屋是否可以辦理過戶、抵押等登記？
答：不可以。應當先拆除違法建筑或修復房屋承重結構，由行政執(zhí)法機構認定附有違法建筑或損壞房屋承重結構已完成整改，并在房屋登記簿做相關記載后，才可辦理其他相關登記。
70、問：申請人辦理登記時，是否可以直接提交外國機構作出的證明文件（如公證文書、婚姻證明、出生證等）？
答：不可以。須經(jīng)我國駐該國使（領）館公證或認證，如當事人事先向當?shù)毓C人申辦公證的，該公證書須經(jīng)該國外交部或其授權機構和我國駐該國使（領）館認證。涉及外文內(nèi)容的還須由有資質的翻譯機構翻譯成中文。
71、問：申請人辦理登記時，是否可以直接提交香港、澳門有關機構作出的公證文書？
答：在香港、澳門申辦用于內(nèi)地使用的公證文書應當由我國司法部委托的“中國委托公證人”辦理，該公證文書須經(jīng)中國法律服務（香港）、（澳門）有限公司加章確認。
72、問：申請人辦理登記時，是否可以直接提交臺灣有關機構作出的公證文書？
答：不可以。臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構出具的公證文書在本市使用，須經(jīng)上海市公證協(xié)會核對并出具確認當事人持有的正本與?；鶗乃偷墓C書副本核對一致的證明，方可予以認可或采信。
73、問：一手商品住房交易過戶時（未辦理預購商品房預告登記）需要提供哪些資料？
答：1、申請書（原件）；2、身份證明（復印件）；3、《上海市商品房出售合同》（原件）或《上海市商品房預售合同》及房屋交接書（原件）；4、《上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；5、地籍圖（原件二份）；6、房屋平面圖（原件二份）；7、契稅完稅憑證（原件）。
74、問：一手商品住房交易過戶時（已辦理預購商品房預告登記）需要提供哪些資料？
答：1、申請書（原件）；2、身份證明（復印件）；3、預購商品房預告登記證明（原件）；4、《上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；5、房屋交接書（原件）；6、地籍圖（原件二份）；7、房屋平面圖（原件二份）；8、契稅完稅憑證（原件）。
75、問：二手商品住房交易過戶時需要提供哪些資料？
答：1、申請書（原件）；2、身份證明（復印件）；3、房地產(chǎn)權證書（原件）；4、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（原件）；5、地籍圖（原件二份）；6、房屋平面圖（原件二份）；7、契稅完稅憑證（原件）。
76、問：申請產(chǎn)權過戶需要多長時間？
答：一般情況下，自房地產(chǎn)交易中心受理之日起二十日后可領取房地產(chǎn)權證。如需補件，以補齊登記資料之日為受理日。
77、問：過戶登記申請被受理后，雙方當事人協(xié)商不準備繼續(xù)辦理下去了，是否可以撤回申請？
答：在房地產(chǎn)交易中心未將申請登記事項記載、公示于房地產(chǎn)登記簿前，原申請人可以共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理撤回申請。
78、問：房屋買賣雙方在合同履行中產(chǎn)生了糾紛，買方是否可以申請異議登記？
答：不可以。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十五條的規(guī)定，房地產(chǎn)權利的利害關系人認為房地產(chǎn)登記簿記載的土地使用權人、房屋所有權人等事項有錯誤，房地產(chǎn)登記簿記載的房地產(chǎn)權利人不同意更正，且利害關系人不能提交行政機關、人民法院、仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權利歸屬等事項確有錯誤的，可以持權利歸屬等事項可能存在錯誤的有關證據(jù)申請異議登記。
79、問：辦理房地產(chǎn)抵押注銷需要多久？
答：自房地產(chǎn)交易中心受理之日起七日。
80、問：抵押注銷需要提供什么資料？
答：1、申請書（原件）；2、身份證明（復印件）；3、房地產(chǎn)登記證明（原件）；4、證明房地產(chǎn)抵押權終止的文件（原件）。
81、問：私人間借貸辦理的抵押，現(xiàn)在借款已還清，辦理抵押權注銷是否需要雙方到場？
答：抵押權注銷登記由抵押權人申請即可。
82、問：房地產(chǎn)權證可以設置密碼嗎？
答：個人住房的房地產(chǎn)權證可以設置密碼。
83、問：房地產(chǎn)權證加密有什么作用？
答：我國實行房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度。如果房地產(chǎn)權證加載過密碼，房地產(chǎn)交易登記時，房地產(chǎn)權利人正確輸入密碼后方可受理，這樣可以有效杜絕因偽造身份證（或假冒房地產(chǎn)權利人）或偽造房地產(chǎn)權證而產(chǎn)生的虛假房地產(chǎn)交易和虛報房地產(chǎn)登記的現(xiàn)象，起到進一步保障房地產(chǎn)交易安全的作用。
84、問：本市房地產(chǎn)權證何時開始加載密碼？
答：本市自2005年4月起對個人住房的房地產(chǎn)權證推行以自愿為原則的密碼加載業(yè)務。在此基礎上，房地產(chǎn)交易中心于2006年9月起對個人住房的房地產(chǎn)權證設置初始密碼。權利人需要更改初始密碼的，可憑初始密碼、本人身份證等材料至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。
85、問：權證加密要收費嗎？
答：房地產(chǎn)權證加密不向權利人收取任何費用。
86、問：房地產(chǎn)權證可以設置多個密碼嗎？
答：如房屋為單位權利人所有，房地產(chǎn)權證只加載一個密碼；如房屋為多個權利人共有，房地產(chǎn)權證可只加載一個密碼，也可根據(jù)權利人的意愿加載多個密碼。
87、問：加載的密碼可以修改嗎？
答：可以。加載密碼后，房地產(chǎn)權利人因故需要變更密碼的，可至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理。
88、問：是否只有房地產(chǎn)權利人本人才可以加載密碼？
答：原則上須由房地產(chǎn)權利人本人親自到房地產(chǎn)交易中心申請加載密碼。權利人委托他人申請加載密碼的，應當提交經(jīng)公證的委托書。
89、問：房地產(chǎn)權證密碼忘記了, 有什么補救措施嗎？
答：加載密碼后，房地產(chǎn)權利人應妥善保管密碼。權利人因遺忘或泄露等原因要求密碼掛失并補辦的，可以向房地產(chǎn)交易中心提出書面申請，并提供身份證明（原件）和房地產(chǎn)權證（原件），房地產(chǎn)交易中心將在十五日內(nèi)辦結。屆時權利人可憑身份證明（原件）和《密碼掛失補辦回執(zhí)》到房地產(chǎn)交易中心辦理有關手續(xù)。
90、問：辦理房地產(chǎn)登記時，密碼輸錯了怎么辦？
答：房地產(chǎn)權證加載密碼的，房地產(chǎn)權利人在辦理登記手續(xù)時，應當輸入密碼，密碼正確方可受理。如連續(xù)三次輸入密碼錯誤，該密碼即失效，同時相應的登記手續(xù)不予受理，權利人應按“密碼掛失補辦”的程序重新加載密碼。
91、問：房地產(chǎn)權證遺失了怎么辦？補證需要多久？
答：房地產(chǎn)權利人可以申請補辦房地產(chǎn)權證。權利人為多人的，所有權利人均需到場。房地產(chǎn)交易中心在受理后的十五日內(nèi)在市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局門戶網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明，并連續(xù)刊登三十日，無異議或異議不成立的予以補證。
92、問：房地產(chǎn)權證不小心被撕破了，可以申請換一本嗎？
答：房地產(chǎn)權利人可持本人身份證（原件）和破損的房地產(chǎn)權證（原件）至房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請辦理換證登記。
93、問：如何申請房屋租賃合同登記備案？
答：應當由房屋租賃合同雙方當事人共同向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請，并提交身份證明（復印件）、房地產(chǎn)權證等權屬證明或者租用公房憑證（原件）、房屋租賃合同（原件）等材料。其中涉及居住房屋租賃合同備案的，應當根據(jù)《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十三條的規(guī)定，在租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地社區(qū)事務受理服務中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構訂立租賃合同的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代為辦理租賃合同登記備案。
94、問：如何辦理注銷房屋租賃合同登記備案？
答：房屋租賃合同登記備案的申請人可以共同申請注銷房屋租賃合同登記備案。房屋租賃合同約定租賃終止期限的，期限屆滿后房屋租賃合同一方當事人可以單方申請注銷房屋租賃合同登記備案。
我到底該繳多少稅費呢？稅費篇
95、問：個人買賣住房可能涉及哪些稅費？
答：一般來說,上家稅費主要包括：1、營業(yè)稅；2、個人所得稅；3、土地增值稅；4、交易手續(xù)費等。下家稅費主要包括：1、契稅；2、房產(chǎn)稅；3、交易手續(xù)費；4、登記費等。
96、問：申請契稅和房產(chǎn)稅需要準備哪些材料？
答：一般需要：買賣合同、身份證明、家庭戶口本、結婚證明或單身證明、未成年子女出生證明、房地產(chǎn)權證、產(chǎn)調結果等材料。
97、問：契稅該繳多少？
答：所購住房為普通住宅且屬于家庭首次購買住房——90平米以下（含90平米）——合同價或核定價的1%；——90平米以上140平米以下——合同價或核定價格的1.5%；所購住房為非普通住宅或屬于非首套住房——合同價或核定價的3%。
98、問：房產(chǎn)稅的起征標準是什么？
答：1、2011年1月28日起，本市戶籍家庭購買第二套住房后，若人均面積超過60平米，需就超過部分繳納房產(chǎn)稅。例如，一家三口第一套住房面積為100平方米，新購一套住房面積為100平米，該家庭需就20平米繳納房產(chǎn)稅。
2、2011年1月28日起，非本市戶籍家庭購買住房均需繳納房產(chǎn)稅。
99、問：房產(chǎn)稅怎么計算？
答：房地產(chǎn)稅計算公式：超出面積*合同單價（或核定單價）*70%*0.4%或0.6%
注：單價>32384元（按本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍）按0.6%計算；單價<=32384元（按本市上年度新建商品房平均銷售價格2倍）按0.4%計算。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格由市統(tǒng)計局每年公布。具體房產(chǎn)稅減免情況請以稅務部門認定為準。
100、問：合同價可以做低嗎？
答：稅務部門核稅時將對交易房屋進行市場評估，合同交易價格低于評估價格的，以評估價格來核定應繳稅額。
101、問：如何計算二手住房交易和登記費用？
答：上下家需分別繳納每平方米2.5元的住房交易手續(xù)費，下家另需繳納登記費80元，抵押權人需繳納抵押登記費40元（如有抵押）。